RAGUSA – Per il settore turistico, un mercato importante di riferimento oltre ai flussi di turistici, è certamente il mercato immobiliare. Se il turista, se arriva, da qualche parte deve dormire. Ed a parte scelte particolari come “house boating” (barche come case) esempio, sempre un immobile deve avere a disposizione.
Ed allora, come sta andando il mercato immobiliare nelle nostre zone, considerando che la richiesta turistica non scende ed anzi di rafforza di arrivi esteri che sono, generalmente, più propensi a spendere ma ad avere servizi migliori?
Hotellerie: investimento immobiliare, più che turistico
In questo senso, bisogna certamente dividere in due il segmento della “hotellerie” da quello degli “affitti brevi“.
L’approccio “hotel” è molto più orientato a vedere il tutto come investimento immobiliare che come attività turistica. I milioni spesi in costruzioni e/o ristrutturazione ai quali si aggiungono i costi di gestione operativi che includono personale, utenze, manutenzione, marketing, e ammortamenti sono davvero alti per permettere ricavi soddisfacenti. Raggiungere il break-even point, cioè il punto di pareggio e generare profitti significativi può richiedere molto tempo e una gestione estremamente efficiente. Cosa non facile in ambiti comunque non nel target dalla clientela “alto spendente” e comunque soggetti a forte fluttuazioni stagionali.
Ecco perchè, con una certa frequenza, nuovi hotel e/o ristrutturazioni sono investimenti milionari alla ricerca della “rivalutazione dell’asset“, cioè dell’aumento di valore da reimmettere sul mercato dopo qualche anno di gestione magari anche non redditizia. I flussi finanziari sono sempre in movimento e pare relativamente facile trovare investitori che hanno fonti finanziare da inserire nel mercato. Ci sono stati diversi esempi di creazione di hotel di tipo “centro storico” che poi si afflosciano con cambi frequenti di proprietari. Forse lo scopo era più creare valore per poi rivendere che creare valore per il turismo.
Mercato immobiliare vivo e vegeto
Diverso il contesto degli “affitti brevi”, che è l’ambito principale di attrazione turistica con un amplissimo spettro di offerte sia in termini di prezzi che di alternative: b&b, case vacanze, agriturismo, affittacamere, eccetra. In questo segmento, ciò che conta è il mercato immobiliare “casalingo”, certamente meno impegnativo finanziariamente di un hotel o un supposto tale.
In termini nazionali, il mese di maggio ha visto un aumento generalizzato con il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali in vendita in Italia si è attestato a €2.104 al metro quadro, registrando un aumento del 2,73% rispetto a maggio 2024 (€2.048/m²).
Ovviamente per legge dell’economia di incontro domanda/offerta, la crescita dei prezzi è più marcata nelle grandi città e nelle zone turistiche. Milano si conferma la città più cara con €5.108/m² (+2,4% su base annua), mentre Roma registra un aumento del 5,8% nell’ultimo anno, raggiungendo €3.191/m². Anche città come Catania, Palermo e Olbia mostrano un mercato vivace e in crescita.
Dei dati ottimistici, possiamo dire, indicano una netta ripresa delle compravendite, per cui nel primo trimestre del 2025 sono state compravendute oltre 172mila abitazioni. Segno che comunque, pur con difficoltà, ci si può ancora buttare nell’esperienza del compra-casa.
E questo ha spinto con la quota di acquisti con mutuo che è salita al +45,8% nel primo trimestre 2025, rispetto al +38,6% del primo trimestre 2024, grazie anche a un ulteriore ribasso del tasso di interesse medio iniziale, attestatosi al 3,22%.
Si compra di più esistente che nuove costruzioni. I dati indicano che le compravendite di abitazioni di nuova costruzione sono sostanzialmente stabili, mentre quelle di abitazioni esistenti aumentano significativamente (+11,9%).
Case da noi: Santa Croce più cara di Ragusa. Poi Pozzallo e Scicli
Nella provincia iblea, secondo di dati di Idealista, la situazione vede un progressivo decremento medio del costo a metro quadro. Siamo a 832€/mq che è in costante discesa sostanzialmente dal 2013 anche se nell’ultimo anno non ha avuto variazioni significative.
Da una analisi più dettagliata la città che pare più costosa è, forse sorprendentemente, Santa Croce Camerina. Con 1.230€/mq, si pone al vertice del prezzo medio con un prezzo tendenzialmente costante anche se in calo come tutto il comparto locale. Il perchè è forse legato alla alta domanda di abitazioni da parte di nuovi immigrati: secondo il dati Urbistat, a Santa Croce c’è quasi il 22% di immigrati. Ed ovviamente si parla solo dei regolari.
A seguire c’è Pozzallo, che ha un prezzo medio di 1.185€/mq e che ha avuto un incremento del +2.2% rispetto Aprile 2025 e con una variazione annuale del +4.5%. Il “perchè” di Pozzallo, secondo operatori del settore immobiliare, è dato da una buona capacità di spesa legata a lavori nel settore della navigazione che hanno stipendi mediamente più alti. “Un ragazzo di 30 anni può anche già disporre di 250/300.000€” è il commento raccolto. C’è quindi una domanda che fa lievitare i prezzi e che è legata anche alla relativa scarsità di nuove costruzioni in un territorio forse al limite dell’edificabilità.
Dopo Pozzallo, sul podio a terzo posto Scicli, con 1.105€/mq e con un leggero aumento del +0,1% rispetto lo scorso mese ma con un decremento annuale del -7.4%. Il trend di acquisto di Scicli pare essere più legato ad investimenti di non residenti con chi poi diventa pure “residente”. Ed infatti dovrebbero essere circa +300 i nuovi residenti in Città. Questo ovviamente spinge verso l’alto i prezzi. E rendere attrattiva la “location” come base di acquisto, è stato certamente il Commissario Montalbano. A tenere su il livello di offerta, sono Donnalucata e Sampieri, dove il mercato è molto dinamico ed i prezzi pure.
Ragusa basso. Marina di Ragusa, altissimo
Se le altre città delle provincia rimangono a livelli medi con Comiso tra le meno care, Ragusa si pone in evidenza per la sua specificità. In particolare, Ragusa città pare mediamente molto conveniente. In media puoi avere una casa di 100mq per circa 70.0000€. La zona meno ricercata è il centro storico. Si parla di 500€/mq. Pure Ragusa Ibla non ha molto appeal come domanda di compra/vendita stando al costo al mq. siamo a circa 800€.
Centro storico: meglio il turismo che vederlo scomparire – Un trend forse comprensibile visto che si tratta di case di vecchio stampo, magari sviluppare in verticale, da dover forse integralmente ristrutturare. Un’area, il centro storico, che potrebbe rivedere la luce se il piano regolatore dedicasse questa location a “destinazione turistica” permettendo ristrutturazioni veloci per b&b, case vacanza, mini alberghi. Il centro storico rinascerebbe senza dover immaginare chissà quali mega-eventi di un giorno e stop.
In città a tenere testa è ovviamente il viale delle Americhe con il vicino viale Europa. Aree moderne e con gli spazi giusti che permettono di avere prezzi stimati attorno ai 1.700€/mq.
Chi tiene alto il prezzo medio per Ragusa è, invece e ovviamente, Marina di Ragusa, detto “il Litorale Marino”. Li i prezzi sono bel oltre la media provinciale con un costo a mq di oltre 2.700€/mq. Ovviamente parliamo di media. E molto dipende dall’area in cui sorge l’immobile. Una casa di 85mq in seconda linea sul lungomare, era stata messa in vendita a 350.000€, cioè oltre 4.000€/mq.
In una vecchia dichiarazione del Sindaco Cassì su nuove edificazione, si parlò di nuovi 5.000 posti letto. Un numero davvero ampio. Poi ridimensionato a 3.500. In una nostra analisi dei tempi, venne fuori che sarebbero serviti o 58 tra hotel ed alberghi o un hotel lungo 1km.
Adesso Ragusa ha un suo Piano Regolatore che è passato anche dalla Regione. E, nel turismo, il settore degli affitti brevi è stato messo all’angolo favorendo invece gli hotel avendo previsto la costruzione di tre di queste mega strutture (alte 15metri come minimo).
Aspetto a vendere
Questo approccio del blocco di nuova edilizia privata, ha praticamente bloccato anche il sistema della compra/vendita: gli stessi proprietari dell’appartamento di 85mq a 350.000€ hanno commentato: “Noi aspettiamo a vendere. Se adesso a Marina non si potrà costruire più, i prezzi aumenteranno“.
E poi non dite che è colpa di Airbnb.
